項(xiàng)目概況
沈陽市城市建設(shè)管理學(xué)校沈河校區(qū)物業(yè)服務(wù)采購招標(biāo)項(xiàng)目的潛在供應(yīng)商應(yīng)在線上獲取招標(biāo)文件,并于2025年01月07日 09時(shí)00分（北京時(shí)間）前遞交投標(biāo)文件。


一、項(xiàng)目基本情況
項(xiàng)目編號(hào)：JH24-210100-14756
項(xiàng)目名稱：沈陽市城市建設(shè)管理學(xué)校沈河校區(qū)物業(yè)服務(wù)采購
包組編號(hào)：001
預(yù)算金額（元）：864000
最高限價(jià)（元）：864000
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服務(wù)清單
1.項(xiàng)目基本情況
1.1物業(yè)情況
物業(yè)名稱物業(yè)地址沈陽市城市建設(shè)管理學(xué)校沈河校區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目沈陽市沈河區(qū)大西路興華北巷19號(hào)
1.2投標(biāo)人須知
1.采購人對(duì)擬派本項(xiàng)目人員進(jìn)行業(yè)務(wù)歸口管理。中標(biāo)人要與采購人建立及時(shí)有效的信息溝通與反饋機(jī)制，服從采購人的監(jiān)督指導(dǎo)。
2.中標(biāo)人所需要使用的各類設(shè)備、設(shè)施、各類維修維護(hù)材料、服裝和消耗品等均由中標(biāo)人提供。
3.中標(biāo)人應(yīng)保持同采購人管理職能部門的密切聯(lián)系，遇有重大事項(xiàng)要及時(shí)報(bào)告和反饋信息，充分尊重采購人的意見，接受采購人的管理、監(jiān)督和指導(dǎo)。采購人決定本項(xiàng)目的崗位設(shè)置，并對(duì)人員錄用進(jìn)行監(jiān)管。在服務(wù)周期內(nèi)，采購人對(duì)認(rèn)為有必要參與決策的事項(xiàng)有直接決策權(quán)。
4.物業(yè)服務(wù)費(fèi)組成，包括：?jiǎn)T工工資、加班費(fèi)、餐費(fèi)、社會(huì)統(tǒng)籌費(fèi)、各類保險(xiǎn)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、福利、服裝、物料、勞動(dòng)保護(hù)、培訓(xùn)、交通費(fèi)、管理費(fèi)、稅金等費(fèi)用。
5.為保障服務(wù)人員的穩(wěn)定性，中標(biāo)人應(yīng)針對(duì)本項(xiàng)目提供合理的薪酬待遇，完善福利待遇、職業(yè)發(fā)展等人員工資及福利方案。中標(biāo)人應(yīng)按照《中華人民共和國勞動(dòng)法》的相關(guān)規(guī)定發(fā)放工資，服務(wù)人員工資不得低于沈陽市企業(yè)職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)（工資不含按國家規(guī)定供應(yīng)商必須支付的社會(huì)保險(xiǎn)及其它應(yīng)付費(fèi)用）。中標(biāo)人應(yīng)按照《中華人民共和國社會(huì)保險(xiǎn)法》《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》等法律規(guī)定，支付國家規(guī)定必須購買的社會(huì)保險(xiǎn)和工傷意外保險(xiǎn)費(fèi)用，中標(biāo)人不得拖欠物業(yè)工作人員工資及相關(guān)福利待遇，如因拖欠工資及相關(guān)福利待遇造成職工信訪的，則視為考核不合格。
6.合同期內(nèi)采購人不再單獨(dú)支付合同金額以外的其它費(fèi)用。
7.物業(yè)費(fèi)支付采取每三個(gè)月采購人驗(yàn)收合格后核算支付，中標(biāo)人應(yīng)按月及時(shí)發(fā)放員工工資、補(bǔ)貼等費(fèi)用。
8.采購人對(duì)本項(xiàng)目服務(wù)人員開展政治審查和從業(yè)資質(zhì)審核，保證物業(yè)服務(wù)人員無不良記錄，符合法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)章所要求的資質(zhì)、等級(jí)、健康狀況等，中標(biāo)人應(yīng)按采購人要求完成政審工作。中標(biāo)人每年對(duì)物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行一次體檢，并向采購人提交醫(yī)療或體檢機(jī)構(gòu)出具的公共場(chǎng)所從業(yè)人員體檢合格證明。新員工入職前需完成政治審查和身體健康檢查。
9.對(duì)本物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)人員如有不符合采購人要求的，采購人有權(quán)要求中標(biāo)人更換人員，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在10個(gè)工作日內(nèi)予以更換，更換人員須經(jīng)采購人審查通過，因中標(biāo)人管理不到位造成的空崗周期不得超過3個(gè)工作日。
10.所有崗位人員不得擅自離崗，在本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作期間不得從事與本項(xiàng)目無關(guān)的工作，如有特殊情況必須經(jīng)采購人同意。
11.本項(xiàng)目全體人員，工作時(shí)應(yīng)著統(tǒng)一工作服，佩戴統(tǒng)一標(biāo)志、佩飾等，其中項(xiàng)目管理人員應(yīng)著正式商務(wù)裝。言行規(guī)范，儀容儀表端正得體。
12.中標(biāo)人應(yīng)具備抽調(diào)、派遣、加班等完成臨時(shí)性任務(wù)能力。
13.物業(yè)服務(wù)期內(nèi)，非采購人原因，造成的為本項(xiàng)目服務(wù)的中標(biāo)人員工人身傷害及財(cái)產(chǎn)損失以及由此引起的經(jīng)濟(jì)損失和法律責(zé)任，采購人概不負(fù)責(zé)。
14.如因物業(yè)服務(wù)人員違反操作規(guī)定或其它原因?qū)е虏少徣嗽O(shè)施設(shè)備及其它財(cái)產(chǎn)或人身損失的，由中標(biāo)人按采購金額全額賠償。
15.因物業(yè)管理不到位導(dǎo)致的人員非正常上訪、監(jiān)守自盜、媒體曝光或集體群訴事件、失泄密事件、安全生產(chǎn)責(zé)任事故或物業(yè)管理服務(wù)過程中出現(xiàn)重大過錯(cuò)導(dǎo)致嚴(yán)重后果的，以及經(jīng)采購人考核不合格后，經(jīng)合理期限整改后仍未合格或累計(jì)3個(gè)月不合格的，采購人有權(quán)終止合同。
16.中標(biāo)人是安全生產(chǎn)的責(zé)任人，應(yīng)編制安全員，做好應(yīng)急措施和應(yīng)急演練，及時(shí)申請(qǐng)并做好應(yīng)急物資儲(chǔ)備工作。發(fā)生安全事故時(shí)，中標(biāo)人在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向采購人和有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
17.中標(biāo)人必須嚴(yán)格遵守采購人規(guī)章制度和保密規(guī)定，維護(hù)采購人的合法權(quán)益和形象，不得借采購人的名義做虛假和不實(shí)宣傳，不得在采購人的場(chǎng)所內(nèi)開展品牌和企業(yè)文化宣傳。不得占用工作時(shí)間開展企業(yè)文化培訓(xùn)、考試等。中標(biāo)人必須與采購人簽訂《保密協(xié)議》，中標(biāo)人必須與擬派本項(xiàng)目服務(wù)人員簽訂《保密承諾書》，并管理和監(jiān)督保密協(xié)議執(zhí)行情況。
18.除食堂人員外，其他物業(yè)人員在校有償就餐。餐費(fèi)于次月10日前，由物業(yè)公司統(tǒng)一繳納至學(xué)校。
2.物業(yè)服務(wù)范圍
沈陽市城市建設(shè)管理學(xué)校沈河校區(qū)物業(yè)服務(wù)
（1）物業(yè)管理（建筑物）
名稱明細(xì)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)建筑名稱主教學(xué)樓、行政樓、學(xué)生食堂、教師食堂、學(xué)生宿舍、實(shí)習(xí)廠房以及操場(chǎng)、體育館、圖書館、報(bào)告廳、“歷史建筑”樓等見“3.物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)”總面積建筑面積（㎡）14590.4㎡衛(wèi)生間衛(wèi)生間數(shù)量（個(gè)）及總面積（㎡）衛(wèi)生間數(shù)量35個(gè)見“3.物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)”垃圾存放點(diǎn)各垃圾存放點(diǎn)位置、面積（㎡）及數(shù)量（個(gè)）位于園區(qū)東北角、面積20㎡及數(shù)量1個(gè)見“3.物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)”車位數(shù)地面車位數(shù)42個(gè)見“3.物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)”車行/人行口車行口車行口1個(gè)見“3.物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)”人行口人行口1個(gè)見“3.物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)”設(shè)施設(shè)備采暖系統(tǒng)散熱片見“3.物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)”給排水系統(tǒng)二次水箱間，給水泵4臺(tái)。消防泵4臺(tái)。見“3.物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)”供配電系統(tǒng)高壓柜1個(gè)、低壓柜2個(gè)，總?cè)萘?0kvA見“3.物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)”
（2）沈陽市城市建設(shè)管理學(xué)校沈河校區(qū)物業(yè)服務(wù)（室外）
名稱明細(xì)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)室外面積15661平方米見“3.物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)”3.物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)管理服務(wù)包括：宿舍服務(wù)、保潔綠化服務(wù)、秩序維護(hù)（消防）服務(wù)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、餐飲服務(wù)。
3.1基本服務(wù)
序號(hào)服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1目標(biāo)與責(zé)任
（1）結(jié)合采購人要求及物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況，制定年度管理目標(biāo)，明確責(zé)任分工，并制定配套實(shí)施方案。
（2）物業(yè)服務(wù)設(shè)置崗位數(shù)量為不低于24個(gè)，中標(biāo)人應(yīng)按照采購人需要配備物業(yè)服務(wù)人員，因服務(wù)需要，中標(biāo)人應(yīng)在保證物業(yè)崗位不變的前提下，按照采購人崗位需求，對(duì)物業(yè)服務(wù)人數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
2服務(wù)人員要求
（1）每季度至少開展1次崗位技能、職業(yè)素質(zhì)、服務(wù)知識(shí)、綠色節(jié)能環(huán)保等教育培訓(xùn)，并進(jìn)行適當(dāng)形式的考核。
（2）根據(jù)采購人要求對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行從業(yè)資格審查，審查結(jié)果向采購人報(bào)備。
（3）服務(wù)人員的年齡、學(xué)歷、工作經(jīng)驗(yàn)及資格條件應(yīng)當(dāng)與所在崗位能力要求相匹配，到崗前應(yīng)當(dāng)經(jīng)過必要的崗前培訓(xùn)以達(dá)到崗位能力要求，國家、行業(yè)規(guī)定應(yīng)當(dāng)取得職業(yè)資格證書或特種作業(yè)證書的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定持證上崗。
（4）如采購人認(rèn)為服務(wù)人員不適應(yīng)崗位要求或存在其他影響工作的，可要求供應(yīng)商進(jìn)行調(diào)換。如因供應(yīng)商原因?qū)Ψ��?wù)人員進(jìn)行調(diào)換，應(yīng)當(dāng)經(jīng)采購人同意，更換比例不得超過本項(xiàng)目服務(wù)人員總數(shù)的20%。本項(xiàng)目服務(wù)人員不得在其他項(xiàng)目兼職。
（5）著裝分類統(tǒng)一，佩戴標(biāo)識(shí)。儀容整潔、姿態(tài)端正、舉止文明。用語文明禮貌，態(tài)度溫和耐心。
3保密和思想政治教育
（1）建立保密管理制度。制度內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括但不限于：①明確重點(diǎn)要害崗位保密職責(zé)。②對(duì)涉密工作崗位的保密要求。
（2）根據(jù)采購人要求與涉密工作崗位的服務(wù)人員簽訂保密協(xié)議。保密協(xié)議應(yīng)當(dāng)向采購人報(bào)備。
（3）每季度至少開展1次對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行保密、思想政治教育的培訓(xùn)，提高服務(wù)人員保密意識(shí)和思想政治意識(shí)。新入職員工應(yīng)當(dāng)接受保密、思想政治教育培訓(xùn)，進(jìn)行必要的人員經(jīng)歷審查，合格后簽訂保密協(xié)議方可上崗。
（4）發(fā)現(xiàn)服務(wù)人員違法違規(guī)或重大過失，及時(shí)報(bào)告采購人，并采取必要補(bǔ)救措施。
4檔案管理
（1）建立物業(yè)信息，準(zhǔn)確、及時(shí)地對(duì)文件資料和服務(wù)記錄進(jìn)行歸檔保存，并確保其物理安全。
（2）檔案和記錄齊全，包括但不限于：①采購人建議與投訴等。教育培訓(xùn)和考核記錄。保密、思想政治教育培訓(xùn)記錄。②房屋維護(hù)服務(wù)：房屋臺(tái)賬、使用說明、房屋裝修、維保記錄等。③公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)：設(shè)備臺(tái)賬、設(shè)備卡、使用說明、維保記錄、巡查記錄、設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行、設(shè)施設(shè)備定期巡檢、維護(hù)保養(yǎng)、維修檔案等。④保安服務(wù)：監(jiān)控記錄、突發(fā)事件演習(xí)與處置記錄等。⑤保潔服務(wù)：工作日志、清潔檢查表、用品清單、客戶反饋表等。⑥綠化服務(wù)：綠化總平面圖、清潔整改記錄、消殺記錄等。⑦其他：客戶信息、財(cái)務(wù)明細(xì)、合同協(xié)議、信報(bào)信息登記、大件物品進(jìn)出登記等。
（3）遵守采購人的信息、檔案資料保密要求，未經(jīng)許可，不得將建筑物平面圖等資料轉(zhuǎn)作其他用途或向其他單位、個(gè)人提供。
（4）履約結(jié)束后，相關(guān)資料交還采購人，采購人按政府采購相關(guān)規(guī)定存檔。
5服務(wù)改進(jìn)
（1）明確負(fù)責(zé)人，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)過程進(jìn)行自查，結(jié)合反饋意見與評(píng)價(jià)結(jié)果采取改進(jìn)措施，持續(xù)提升管理與服務(wù)水平。
（2）對(duì)不合格服務(wù)進(jìn)行控制，對(duì)不合格服務(wù)的原因進(jìn)行識(shí)別和分析，及時(shí)采取糾正措施，消除不合格的原因，防止不合格再發(fā)生。
（3）需整改問題及時(shí)整改完成。
6大型活動(dòng)服務(wù)保障
（1）制訂流程。配合采購人制訂重大活動(dòng)后勤保障工作流程，需對(duì)任務(wù)進(jìn)行詳細(xì)了解，并根據(jù)工作安排制定詳細(xì)的后勤保障計(jì)劃。
（2）實(shí)施保障。按計(jì)劃在關(guān)鍵區(qū)域和重點(diǎn)部位進(jìn)行部署，確保任務(wù)順利進(jìn)行，對(duì)活動(dòng)區(qū)域進(jìn)行全面安全檢查，發(fā)現(xiàn)并排除安全隱患，對(duì)車輛進(jìn)行有序引導(dǎo)和管理，確保交通安全暢通，以禮貌、專業(yè)的態(tài)度對(duì)待來賓，展現(xiàn)良好形象。
（3）收尾工作。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，做好清理工作。
7突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案
（1）重點(diǎn)區(qū)域及安全隱患排查。結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)重點(diǎn)部位及危險(xiǎn)隱患進(jìn)行排查，并建立清單/臺(tái)賬；應(yīng)當(dāng)對(duì)危險(xiǎn)隱患進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，制定相應(yīng)措施進(jìn)行控制或整改并定期監(jiān)控；隨著設(shè)施設(shè)備、服務(wù)內(nèi)容的變化，及時(shí)更新清單/臺(tái)賬，使風(fēng)險(xiǎn)隱患始終處于受控狀態(tài)。
（2）應(yīng)急預(yù)案的建立。根據(jù)辦公樓隱患排查的結(jié)果和實(shí)際情況，制定專項(xiàng)預(yù)案，包括但不限于：火情火警緊急處理應(yīng)急預(yù)案、緊急疏散應(yīng)急預(yù)案、停水停電應(yīng)急預(yù)案、有限空間救援應(yīng)急預(yù)案、惡劣天氣應(yīng)對(duì)應(yīng)急預(yù)案等。
（3）應(yīng)急預(yù)案的培訓(xùn)和演練。應(yīng)急預(yù)案定期培訓(xùn)和演練，組織相關(guān)崗位每半年至少開展一次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演練；留存培訓(xùn)及演練記錄和影像資料，并對(duì)預(yù)案進(jìn)行評(píng)價(jià)，確保與實(shí)際情況相結(jié)合。
（4）應(yīng)急物資的管理。根據(jù)專項(xiàng)預(yù)案中的應(yīng)對(duì)需要、必要的應(yīng)急物資，建立清單或臺(tái)賬，并由專人定期對(duì)應(yīng)急物資進(jìn)行檢查，如有應(yīng)急物資不足，及時(shí)通知采購人購置齊全，確保能夠隨時(shí)正常使用。
8服務(wù)方案及工作制度